В январе 2020 года оценщик ООО «НЭОО «ЭКСПЕРТ» провел ряд судебных экспертиз по определению суммы возмещения, компенсации и убытков в следствии изъятия земельных участков для государственных нужд (под автодорогу) в Азовском районе Ростовской области.
Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников или с прекращением нрав на объекты недвижимости у арендаторов получает все большее распространение в связи с реализацией многочисленных крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских проектов. Законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков
При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование или аренду. Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуру изъятия земель.
В настоящее время установлено несколько способов изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.
Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении нрав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства.
Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии (одновременное распространение болезни среди большого числа животных на значительной территории) и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование.
В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК РФ, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.
Реквизиция схожа с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка, так как производится в интересах общества и государства с возмещением стоимости имущества, на основании административного акта и носит принудительный характер. Отличает же эти процедуры то, что реквизиция земельного участка осуществляется лишь в силу особых обстоятельств и носит временный характер, а изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в плановом порядке и является окончательным. Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что, следовательно, расширяет права государственных органов.
Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных и муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. Земельный кодекс РФ раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных:
1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с исполнением международных обязательств необязательно должно предполагать непосредственное использование для целей, определенных в международно-правовом акте (международном договоре), достаточно, если участок функционально связан с данной целью. Так, земельный участок может быть изъят, если он попадает в зону охраны, устанавливаемую вокруг объекта, который определен международным договором;
2) необходимость размещения следующих объектов государственного или муниципального значения:
- федеральные энергетические системы и энергетические системы регионального значения;
- атомной энергии;
- обороны и безопасности;
- федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- обеспечивающие космическую деятельность;
- обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные - федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
Обязательным условием для изъятия земельных участков является отсутствие других вариантов возможного размещения указанных объектов;
3) иные обстоятельства в установленных Федеральными законами случаях. Например, изъятие земельных участков в Сочи в целях строительства олимпийских объектов.
Анализ формулировки ст. 49 ЗК РФ позволяет говорить о том, что данная норма устанавливает общие начала изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд для лиц, владеющих земельным участком на различных правовых основаниях: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и т.д. Отсюда и употребление двух терминов «выкуп» и «изъятие», где первый применим исключительно к собственникам, поскольку у них изъятие участка для государственных и муниципальных нужд допускается только путем выкупа, во всех остальных случаях речь идет об изъятии земельного участка.
Земельный кодекс РФ также устанавливает ограничения на изъятие земель. Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечет земель, использование которых для других целей не допускается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.
Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель поселений (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соответствии с генеральными планами поселений, правилами землепользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено, а генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.
В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ, самим Кодексом, а также иными федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель особо охраняемых природных территорий и земель, занятых объектами культурного наследия Российской Федерации. В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения.
В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также определенные ограничения на изъятие земель лесного фонда.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Сумма компенсации при изъятии надела
Если государством принято решение об изъятии земли, зачастую это сопровождается большими потерями в финансовом плане для её собственника. В связи с этим, было принято решение о выплате компенсации. Её величину всегда определяет эксперт. Полученная сумма всегда соответствует коммерческой ценности участка. Кроме выплат за площадь надела, бывший владелец имеет право рассчитывать на компенсацию за:
- любые хозяйственные постройки, находящиеся на данной земле, включая жилой дом;
- упущенную выгоду;
- любые улучшения, не противоречащие закону и располагающиеся на данной земле.
В размер оплаты владельцу надела не включают расходы по:
- сделкам, осуществляемым после факта изъятия, уже известному владельцу;
- всем появляющимся постройкам и улучшениям, несмотря на целенаправленное применение по соглашению найма или наделу;
- изменениям, которые были предприняты после того, как собственнику сообщили о том, что земля будет изъята.
Как производят расчёт компенсации?
Согласно закону № 499-ФЗ, состав убытков к возмещению при изъятии надела остался аналогичным предусмотренному в 63 статье ЗК и 2-ом пункте 281 статьи ГК РФ. За землю выплачивается её рыночная стоимость и всех объектов, которые на ней находятся. Сюда же относятся выплаты для покрытия убытков, возникающих на фоне невозможности исполнения обязательств перед третьим лицом.
Всё вышеперечисленное – выплаты по реальному ущербу и упущенной выгоде. Что касается рыночной стоимости, этому вопросу выделено особое внимание, так как её следует доказать с помощью отчёта по оценке.
Что такое оценка стоимости земель под изъятие?
Оценку рыночной стоимости земельного участка под изъятие производят по отношению к изымаемому участку, который на данный момент принадлежит гражданину РФ. Помимо этого, оцениваться могут любые другие права на эту землю. Оценщик опирается на правила закона № 135-ФЗ, исключая особенности, указанные в земельном законодательстве.
После принятых изменений, в актах появилась информация о том, как оценить прекращаемые права. Например, если говорить о рыночной стоимости прав организации на бессрочное пользование, здесь рыночную стоимость определяют, опираясь на право передачи надела в аренду на 49 лет. Касательно рыночной стоимости прав безвозмездного пользования землёй на основании договора, ценность участка оценивается, основываясь на стоимость права аренды до того момента, пока не истечёт срок такой договорённости.
Для чего необходима оценка стоимости?
Оценку земельного участка под изъятие государством проводят, чтобы определить размер компенсационной выплаты, в будущем выплачиваемой владельцу этой земли для покрытия возможной выгоды или платы за аренду за конкретный временной промежуток. После определения рыночной цены, кадастровая стоимость этой земли будет установлена на таком же уровне.
Методика оценки земельного участка
Оценку принято проводить, основываясь на методические рекомендации, касающиеся стоимости земли на рынке недвижимости. Методика оценщика предполагает использование 2-х вариантов подхода, а именно доходного и сравнительного. Последний сочетает в себе:
- сравнение цен на проданные объекты;
- метод распределения;
- выделение наделов.
Что касается доходного подхода, он означает следующее:
- методика остатка;
- капитализация земельной ренты и предполагаемое использование.
Если используются другие варианты, в отчёте оценщика специалист должен раскрыть и обосновать суть их использования. В учебниках можно отыскать другие методы расчёта, такие как затраты на освоение, инфраструктуру, а также метод типового договора об инвестиционных вложениях.
Перед тем, как точно определиться со стоимостью земли, оценка специалиста должна базироваться на основе самой достоверной и подробной информации. Если оценка при использовании разных методик позволила получить кардинально разные результаты, это указывает на явные ошибки или несбалансированность рынка земли.
Ещё один распространённый подход для проведения оценки называется сравнительным. В данном случае, цену земли определяют, отталкиваясь от суммы, которую готов был бы заплатить покупатель надела, без возможности её завышения, так как за эти же деньги у него есть возможность приобрести такой же участок у другого продавца. В рамках этого подхода, принято использовать методику распределения.
Применение этого способа возможно, если у специалиста имеются данные о ценах сделок о продажах и покупках наделов таких же габаритов и предназначения. Таким образом оценку проводят в следующей последовательности:
- Сначала определяют факторы, влияющие на цену цены участка и анализируют их влияние на расценки, учитывая корреляционный анализ и экспертную оценку.
- После определяется продажная цена аналогичных участков.
- Цена аналога может быть скорректирована, учитывая выявленные отличия.
- На последнем этапе рассчитывают цену земли как среднестатистическую от скорректированных расценок аналогов.
Самыми важными факторами, которые способны повлиять на стоимость земли, являются физические параметры, то есть рельеф, форма и прочее, а также целевое предназначение и место нахождения надела.
Помимо этого, учитывается наличие транспортной развязки и инфраструктуры. Методика выделения часто используется специалистами для земли, на которой уже есть различные постройки в виде небольших дачных домиков или коттеджей. Цена на такой участок рассчитывается с помощью определения разницы между ценой единого объекта и любых разновидностей улучшений, созданных до получения новости о том, что земля будет изъята государством.
Ждём ваших звонков и запросов по бесплатному тел. 8-800-500-32-03
Фото: ya.ru
независимая оценка, оценка земли, оценка для суда, оценка земельного участка, оценка недвижимого имущества, оценка по всей России, оценка дома, оценка в Ростове, оценка в Воронеже, оценка в Ставрополе, оценка в Волгограде, оценка в Крыму, оценка участка для суда, оценка земли, судебная оценка
В январе 2020 года в ОСП ООО «Независимая экспертно-оценочная организация «ЭКСПЕРТ» г. Воронеж на проведено обследование дендрологическое исследование, в результате которого специалист установил, что произраставшее дерево породы Дуб (Quércus), имело признаки гнилевых заболеваний и усыхания, также был определен размер материального ущерба в результате его вырубки.
В январе 2020 года эксперты ОСП ООО "НЭОО "ЭКСПЕРТ" г. Ставрополь 
В феврале 2020 года в ОСП ООО «НЭОО «ЭКСПЕРТ» г. Ставрополь 
В январе 2020 года в ОСП ООО «НЭОО «ЭКСПЕРТ» г. Симферополя проводится судебная оценочная экспертиза по делу о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Эксперту предстоит установить величину рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущество на дату оценки.
В январе 2020 года в ООО "НЭОО "ЭКСПЕРТ" 
В январе 2020 года в ООО "НЭОО "ЭКСПЕРТ"